Neste artigo vou te mostrar os principais pontos de um contrato de compra e venda imóvel que você deve ficar atento. Estas dicas também servem para o vendedor, e vai ajudar você a fugir dos modelos de internet.
Você sabe quais são todas as cláusulas necessárias em um contrato de compra e venda de imóvel?
Não basta apenas colocar o nome das partes, algumas informações do imóvel, a cláusula de pagamento e as multas.
Embora o Brasil tenha muitas leis, elas não dizem claramente todos os elementos e informações que precisam estar em um contrato.
Ao longo desses anos analisando e elaborando contratos de compra e venda de imóvel, aprendi e desenvolvi métodos que são essenciais para garantir os direitos das partes e fazer um documento seguro.
E vou compartilhar aqui os 5 que acho mais importantes.
Mesmo quem nunca comprou um imóvel sabe que nosso país é bastante burocrático, além do constante medo de ser passado para trás.
É só ir ao banco e pedir um financiamento e ver como isso funciona. É uma pilha de documentos e informações, e às vezes semanas e meses para liberar tudo!
Por isso vendedores exigem garantias de pagamento, e os compradores precisam pesquisar e estudar bem o imóvel para saber se não há nenhuma pendência que lhes traga prejuízos no futuro.
Inclusive, a própria lei diz que o comprador é obrigado a realizar uma análise mínima sobre as informações do imóvel. Mesmo que a responsabilidade seja do vendedor, o comprador acaba se tornando responsável também.
E com tantas leis e burocracias, além da criatividade do ser humano para burlar as regras, é preciso ter ao seu lado um profissional competente para te assessorar do início ao fim.
Infelizmente nem todos os advogados têm conhecimento sobre essas questões. E atualmente vemos tendência do advogado se especializar cada vez mais em apenas uma área, para trazer mais vantagens ao seu cliente.
Por isso que em uma compra e venda de imóveis é tão importante contar com o auxílio de uma advogado especialista em Direito Imobiliário.
Além de analisar a documentação com mais assertividade, esse profissional terá o pensamento estratégico para proteger seu cliente e já planejar a defesa dos seus Direitos caso no futuro seja necessária uma ação judicial.
Outra vantagem é que o especialista foge dos modelos de internet. Ele sabe da necessidade de criar métodos próprios e priorizar cada detalhe que seu cliente precisa, além da flexibilidade de auxiliar na negociação.
Mas nada disso servirá se você tiver comprado um imóvel apenas de boca, sem ao menos um contrato, mesmo tendo o recibo de pagamento.
Por que fazer um contrato particular de compra e venda de imóvel?
Pela lei, para transferir a propriedade do imóvel de valor superior a 30 salários-mínimos (33 mil reais em 2021) é obrigatório fazer uma escritura pública de compra e venda. Então nem adianta aquele seu contrato de gaveta.
Mas isso não quer dizer que o contrato particular é inútil.
Quem me acompanha por aqui já me viu dizer que o contrato é o livro de regras das partes. É nele que serão definidos o que cada um deve fazer e quando fazer.
Além disso serve também como uma garantia tanto para o vendedor quanto para o comprador.
No caso do vendedor, é no contrato particular que fica definido quando os pagamentos devem ser feitos, e quando o imóvel poderá ser transferido.
Já para o comprador, se o contrato for bem escrito, será a garantia para exigir o direito de registrar a sua propriedade após pagar o valor total.
Por isso é recomendável que as partes sempre façam um contrato particular de compra e venda por escrito.
5 itens que precisam estar no contrato de compra e venda de imóvel
Eu já falei por aqui sobre a importância do contrato escrito. Agora você precisa saber quais os elementos fundamentais para que você tenha um documento seguro.
1. Dados de contato do vendedor e do comprador
Parece óbvio, mas vejo muitos contratos particulares sem informações básicas como o endereço das partes.
E aí fica a pergunta: se o comprador precisar enviar uma notificação para o vendedor, para qual endereço deverá encaminhar? E se for ajuizar uma ação, como informar ao juiz o endereço da outra parte?
Mas essa dica vai além disso. É imprescindível informar também o número de telefone e o e-mail das partes, com o objetivo de facilitar a comunicação.
Ou seja, se o comprador precisar notificar o vendedor, ele poderá fazer isso por e-mail, já que está previsto em contrato.
Mas nada disso terá valor se o contrato não tiver uma cláusula que obrigue as partes a manter os seus dados atualizados.
2. Número da matrícula do imóvel e o cartório em que está registrado
Ao descrever o imóvel é fundamental indicar o número da matrícula e o cartório em que está registrado.
Parece algo simples e até óbvio, mas você se surpreenderia com a quantidade de contratos que recebo sem essa informação básica.
Há três vantagens aqui:
Primeiro, o comprador precisará dessas informações para pedir certidões no Cartório em que o Imóvel está registrado.
Segundo, alguns Cartórios exigem que essa informação esteja prevista no contrato para registrá-lo;
Terceiro, em caso de uma ação judicial, o juiz poderá entender que o imóvel não foi corretamente descrito no contrato e que não ficou clara qual foi a negociação.
Resumindo: a questão é garantir a segurança da compra.
3. Data para o recebimento das chaves
Sempre que auxilio um vendedor ou um comprador em um negócio, eu sugiro que seja fixada uma data para entrega das chaves.
O motivo é simples: ter datas bem definidas cria obrigações para as partes, que precisarão respeitar o tempo estipulado em contrato.
Vou dar dois exemplos.
No caso do vendedor, ele saberá exatamente a data em que terá que desocupar o imóvel para dar as chaves (e a posse) do imóvel ao comprador.
No caso do comprador, servirá como um cláusula para controlar sua ansiedade, mas garantir o acesso ao imóvel após ter realizado o pagamento do imóvel, ainda que tenha sido parcelado ou financiado.
Ter essa data fixada diminui as dores de cabeça entre o vendedor e o comprador. Desde que seja cumprida, é claro.
4. Prazo para o vendedor assinar a escritura pública
Responda rápido: depois que o comprador pagar tudo, quando o vendedor deve assinar a escritura pública? Imediatamente? Um dia depois? Uma semana depois?
A lei não diz qual é o prazo, e é muito comum que os contratos também não tragam uma data fixa.
Nesse caso, não adianta apelar ao bom senso. Se o comprador quitar o imóvel, ele não terá garantias de quando o vendedor irá assinar a escritura pública.
E essa questão pode se arrastar por meses, ou até anos, e virar um processo judicial.
Portanto, fixar uma data evita todo esse problema.
5. Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
Esses palavrões significam, basicamente, que as partes não podem desistir do negócio.
A vantagem de ter essa cláusula é garantir que o comprador irá pagar os valores acordados e que o vendedor assinará a escritura pública.
Mas vou ser sincero: essa cláusula é mais importante para o comprador, pois é a sua principal garantia de que terá a propriedade do imóvel após quitá-lo.
Embora o Código Civil diga que para a ação de adjudicação compulsória seja necessário o contrato particular registrado na matrícula, há a súmula 239 do STJ que diz que esse registro não é necessário.
Adjudicação compulsória é, basicamente, a ordem judicial para que a escritura pública seja assinada ou que a propriedade seja transferida ao comprador.
Mas a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade deve estar presente para valer esse direito.
Bônus: tenha sempre duas testemunhas
Por fim, um reforço: sempre tenha duas testemunhas assinando o contrato.
As testemunhas sempre foram um meio de prova muito importante no Direito, pois nem sempre há documentos ou imagens dos fatos.
A existência de duas testemunhas transforma o documento em um título executivo extrajudicial, ou seja, para cobrar a execução do contrato na justiça torna-se mais rápido e mais objetivo.
Considere ter o auxílio de um advogado na compra do imóvel
A compra e venda de imóvel pode ser o tipo de negócio mais antigo que existe, mas é também um dos mais burocráticos e que exige mais investimentos entre as partes.
A casa própria é o sonho do brasileiro, e muitas pessoas também têm imóveis como fonte de renda e investimentos.
Por isso é tão importante que você tenha cuidado ao realizar um negócio desses, pois se algo der errado os prejuízos serão enormes e talvez você nem se recupere deles.
A lei obriga que o comprador realize uma diligência mínima antes de comprar um imóvel, verificando se consta algum impedimento na venda.
Mas essa informação não está somente na matrícula do imóvel, é preciso investigar a vida do vendedor e de sua esposa ou marido.
E o vendedor também não está tão protegido quanto pensa. Fazer negócios com base na confiança é muito arriscado, e muitos malfeitores estão sempre atentos ao desespero de vendedores que buscam negociar rápido o seu imóvel.
Um profissional especializado em assuntos imobiliários poderá realizar todas as essas tarefas em favor das partes e garantir um negócio seguro.
Então fique atento ao comprar ou vender um imóvel e invista na segurança para fazer um ótimo negócio.
Fonte: JusBrasil